Régime d'accession à la propriété : utiliser votre REER pour votre première maison
Le Régime d'accession à la propriété (RAP) vous permet d'emprunter de votre propre REER pour acheter votre première maison, en franchise d'impôt. Ça semble évident, mais il y a des compromis importants à comprendre avant de piger dans votre épargne-retraite pour une mise de fonds.
Comment fonctionne le RAP
Le RAP vous permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER (augmenté de 35 000 $ en avril 2024 dans le budget fédéral) pour acheter ou construire une habitation admissible. Si vous achetez avec un conjoint qui est aussi admissible, vous pouvez chacun retirer le maximum, ce qui vous donne jusqu'à 120 000 $ combiné.
Règles clés du RAP
- Limite de retrait : 60 000 $ par personne (augmenté de 35 000 $ en avril 2024)
- Libre d'impôt : Aucune retenue d'impôt sur le retrait
- Règle des 90 jours : Les fonds doivent être dans votre REER depuis au moins 90 jours avant le retrait
- Accédant à la propriété : Vous ne devez pas avoir été propriétaire dans l'année courante ni dans les 4 années civiles précédentes
- Période de remboursement : 15 ans, à compter de la deuxième année suivant le retrait
Le calendrier de remboursement
C'est là que bien des gens se font prendre. Le RAP n'est pas de l'argent gratuit — c'est plutôt un prêt sans intérêt que vous vous faites à vous-même. Vous devez rembourser le montant complet dans votre REER sur 15 ans, en versements annuels à peu près égaux.
Exemple : Jacob retire 60 000 $
Jacob utilise le RAP pour retirer 60 000 $ en 2025. Son remboursement commence en 2027 et se termine en 2041.
Remboursement annuel : 60 000 $ / 15 = 4 000 $ par année
Si Jacob ne rembourse pas les 4 000 $ dans une année donnée, ce montant est ajouté à son revenu imposable pour l'année. Manquer un paiement ne fait pas juste mal à son REER — ça déclenche une facture d'impôt.
Important : Les remboursements du RAP ne génèrent pas de déduction fiscale. Vous avez déjà obtenu la déduction lorsque vous avez cotisé au REER à l'origine. Le remboursement remet simplement l'argent à sa place sans avantage fiscal supplémentaire.
La question du coût de renonciation
Voici ce qu'on ne vous dit pas souvent. Quand vous retirez de votre REER pour le RAP, vous sortez de l'argent d'un compte de placement à l'abri de l'impôt. Cet argent aurait continué à croître en franchise d'impôt dans le REER.
Considérez les chiffres :
- 60 000 $ investis à un rendement annuel de 6 % pendant 15 ans croissent à environ 143 600 $
- C'est environ 83 600 $ de croissance perdue que votre REER ne verra pas
- Même si vous remboursez fidèlement 4 000 $ par année, ces cotisations entrent graduellement, pas en un seul montant, donc elles ont moins de temps pour capitaliser
Bien sûr, ça suppose que l'alternative est de laisser l'argent investi. Si vous avez véritablement besoin des fonds pour une mise de fonds et que l'alternative est de louer indéfiniment ou de payer l'assurance prêt hypothécaire, le calcul change.
Quand le RAP a du sens
Le RAP fonctionne bien dans ces situations :
- Vous avez un bon revenu et pouvez confortablement faire les remboursements annuels en plus de vos cotisations REER régulières
- La mise de fonds vous amène au-dessus de 20 %, ce qui vous permet d'éviter l'assurance hypothécaire de la SCHL
- Vous avez d'autres épargnes de retraite (CELI, régime de retraite d'employeur) donc votre REER n'est pas votre seul bas de laine
- Vous êtes dans une tranche d'imposition plus basse maintenant que ce que vous prévoyez plus tard, ce qui rend les futures déductions REER plus avantageuses
CELI vs REER pour votre mise de fonds
Voici quelque chose qui vaut la peine d'être considéré : si vous épargnez spécifiquement pour une maison, le CELI est souvent un meilleur véhicule que le REER. Les retraits du CELI n'ont pas besoin d'être remboursés, il n'y a pas de règle des 90 jours, et vous récupérez vos droits de cotisation l'année suivante.
Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP)
Depuis 2023, le CELIAPP offre le meilleur des deux mondes : des déductions fiscales sur les cotisations comme le REER (jusqu'à 8 000 $/an, 40 000 $ à vie) et des retraits libres d'impôt comme le CELI pour une première maison. Si vous planifiez d'avance, c'est souvent l'outil optimal — et il peut être combiné avec le RAP pour une mise de fonds encore plus importante.
Comment Talk Through Wealth peut vous aider
La décision du RAP implique de peser vos besoins actuels en logement contre votre trajectoire de retraite à long terme. Talk Through Wealth vous permet de modéliser les deux options :
- Comparez l'utilisation du RAP vs épargner pour une mise de fonds hors de votre REER
- Voyez l'impact à long terme du retrait REER sur votre revenu de retraite
- Intégrez les calendriers de remboursement avec vos autres obligations financières
- Modélisez la combinaison CELIAPP + RAP + CELI pour maximiser votre mise de fonds
Modélisez votre stratégie d'achat
Voyez comment le RAP s'intègre dans votre plan financier global — retraite comprise.
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