Retirez 60 000 $ de votre REER pour un premier logement, sans impôt
Le Régime d'accession à la propriété permet à un premier acheteur de sortir jusqu'à 60 000 $ d'un REER sans retenue d'impôt — 120 000 $ pour un couple admissible — et de se le rembourser à lui-même sur 15 ans. Le budget de 2024 a plus que doublé l'ancien plafond de 35 000 $, et le régime se combine maintenant au CELIAPP pour atteindre jusqu'à 100 000 $ par acheteur. Le hic n'est pas le prêt. C'est le calendrier de remboursement et la croissance à imposition différée à laquelle vous renoncez pendant que l'argent dort dans une maison au lieu de se composer. Voici comment faire le calcul.
- La réponse : comme premier acheteur en 2026, vous pouvez retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER dans le cadre du RAP sans aucune retenue d'impôt, le combiner à un CELIAPP pour atteindre 100 000 $, et ne rembourser que la portion RAP — 1/15 par année, à compter de la deuxième année après le retrait.
- Le piège : manquez le remboursement annuel de 4 000 $ et ce montant s'ajoute à votre revenu imposable de l'année, imposé à votre plein taux marginal — le RAP est un prêt que vous vous faites à vous-même, pas une subvention.
- La recommandation : garnissez d'abord le CELIAPP — son retrait n'a jamais à être remboursé — et utilisez le RAP pour l'écart, tout en comptant la croissance REER perdue sur le solde retiré, qui sur 60 000 $ à 6 % atteint environ 83 600 $ sur 15 ans.
Là où le résumé de l'IA ci-dessus se trompe
« Le Régime d'accession à la propriété permet aux premiers acheteurs de retirer jusqu'à 35 000 $ de leur REER sans impôt pour acheter ou construire une maison, avec jusqu'à 15 ans pour le rembourser. »
C'est l'ancien chiffre, et il omet la partie qui coûte vraiment de l'argent. Voici ce qui manque :
- Il cite le plafond mort de 35 000 $ — pour les retraits après le 16 avril 2024, le plafond est de 60 000 $ par personne, 120 000 $ pour un couple admissible. Un lecteur qui planifie encore autour de 35 000 $ laisse jusqu'à 25 000 $ de droits de retrait sans impôt inutilisés.
- Il qualifie le retrait de « sans impôt » et s'arrête là — il est sans impôt à la porte, mais chaque dollar que vous sortez est un dollar qui cesse de se composer dans le REER. Sur 60 000 $ à 6 %, c'est environ 83 600 $ de croissance que le REER ne voit jamais sur 15 ans, même si vous remboursez selon le calendrier.
- Il ne mentionne jamais le CELIAPP — le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété se retire sans impôt pour une première propriété, sans rien à rembourser, et il se combine au RAP pour atteindre 100 000 $. L'acheteur qui ne connaît que le RAP surutilise le compte qui doit être remboursé.
→ Voir le chapitre 3 pour le calcul du remboursement et du coût de renonciation.
Une lectrice a écrit le printemps dernier avec une question que je reçois sous une forme ou une autre chaque semaine; je vais donc l'utiliser comme cas représentatif tout au long du texte — anonyme, mais ses chiffres sont réels et le calculateur ci-dessous s'ouvre sur eux. Elle a 32 ans, loue à Ottawa, possède un REER de 90 000 $ accumulé sur huit ans de cotisations salariales et de cotisations de contrepartie, et elle est sur le point de faire une offre sur son premier condo. Sa question était la bonne : non pas « puis-je utiliser le RAP », mais « devrais-je, compte tenu de ce que cela fait au compte de retraite que je viens de passer huit ans à remplir ». C'est ce compromis qui fait l'objet de ce billet.
01 Qui est admissible, et le plafond de 60 000 $ en 2026
Le Régime d'accession à la propriété permet à un premier acheteur de retirer jusqu'à 60 000 $ de son REER, sans impôt au moment du retrait, pour acheter ou construire un logement admissible. Ce plafond s'applique aux retraits effectués après le 16 avril 2024 — il était de 35 000 $ avant que le budget fédéral de 2024 ne le relève. Si vous achetez avec un conjoint ou conjoint de fait qui est lui aussi admissible et possède lui aussi un REER, vous pouvez chacun retirer jusqu'au maximum, soit 120 000 $ combinés vers un même logement.
« Premier acheteur » a un sens précis ici, et il n'est pas littéral. Vous êtes admissible si vous n'avez pas été propriétaire d'un logement que vous avez occupé comme résidence principale à un moment de l'année en cours jusqu'à quatre semaines avant le retrait, ou au cours des quatre années civiles précédentes. Le même critère de quatre ans s'applique au logement d'un conjoint que vous avez occupé. C'est cette horloge de quatre ans qui fait que des gens ayant été propriétaires il y a des années peuvent parfois redevenir admissibles — le régime porte le nom de premiers acheteurs mais est rédigé comme une fenêtre rétrospective. Notre lectrice n'a jamais été propriétaire; pour elle, c'est donc simple : un solide 60 000 $ de droits contre son REER de 90 000 $.
Source : Agence du revenu du Canada — Comment participer au Régime d'accession à la propriété
02 La règle des 90 jours et la déduction que vous pouvez perdre
L'argent doit rester dans votre REER pendant au moins 90 jours avant que vous le retiriez dans le cadre du RAP, sinon la cotisation pourrait ne pas être déductible. C'est la règle qui piège les gens qui tentent de faire transiter une mise de fonds par leur REER à la dernière minute pour empocher la déduction au passage.
Voici le geste qui se retourne contre vous. Vous avez 20 000 $ comptant pour une mise de fonds et 20 000 $ de droits REER inutilisés, alors vous cotisez les 20 000 $ en février pour réclamer la déduction, puis vous les retirez dans le cadre du RAP en mars pour une clôture. Comme l'argent est resté dans le compte moins de 90 jours, l'ARC peut refuser la déduction sur ces 20 000 $ — vous récupérez le comptant, mais pas l'allègement fiscal qui était tout le but de l'exercice. Si vous voulez à la fois la déduction et le retrait RAP sur les mêmes dollars, la cotisation doit d'abord franchir la fenêtre de 90 jours. Pour notre lectrice, les 90 000 $ sont dans le REER depuis des années, alors rien de tout cela ne mord — mais c'est la façon la plus courante dont le régime déraille pour les gens qui cotisent tard.
Source : Agence du revenu du Canada — Comment participer au Régime d'accession à la propriété
03 Remboursement, versements manqués et la croissance à laquelle vous renoncez
Le RAP est un prêt sans intérêt que vous vous faites à vous-même, et vous le remboursez à votre propre REER sur 15 ans en versements égaux. Le remboursement commence la deuxième année après l'année du retrait — retirez en 2026 et votre premier remboursement est dû pour l'année d'imposition 2028. Chaque année, vous remettez 1/15 de ce que vous avez pris : sur un retrait de 60 000 $, c'est 4 000 $ par année pendant 15 ans.
Le versement n'est pas optionnel comme les gens le présument. Si vous remboursez moins que les 4 000 $ exigés dans une année donnée, le manque à gagner s'ajoute à votre revenu imposable de cette année et est imposé à votre plein taux marginal. Un versement manqué n'est donc pas gratuit — il convertit une part de votre solde RAP en revenu ordinaire, l'exact contraire de l'imposition différée pour laquelle le REER était fait. Et le remboursement lui-même ne vous procure aucune nouvelle déduction, car vous avez déjà déduit la cotisation initiale. Une mesure temporaire du budget de 2024 a repoussé le début du remboursement de trois ans — une période de grâce de cinq ans plutôt que deux — pour les retraits effectués entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025; les retraits de 2026 reviennent au début standard de la deuxième année.
Le coût que les brochures escamotent, c'est la croissance à laquelle vous renoncez. Sortez 60 000 $ et ils cessent de se composer dans le REER, et même des remboursements fidèles de 4 000 $ rentrent au compte-gouttes sur 15 ans plutôt qu'en un seul bloc, donc ils ont moins de temps pour croître. Le calculateur ci-dessous est celui que j'ai bâti pour notre lectrice. Il s'ouvre sur son cas — un retrait RAP de 60 000 $ — et montre trois choses à la fois : le comptant sans impôt vers sa mise de fonds, le remboursement annuel, et la croissance à imposition différée que ces 60 000 $ ne gagneront pas pendant la fenêtre de remboursement. Le point est le coût de renonciation, pas un verdict sur l'achat.
Montre : le montant sans impôt que le RAP met vers votre mise de fonds, le remboursement annuel égal sur 15 ans, et la croissance REER à imposition différée à laquelle vous renoncez sur le solde retiré pendant la fenêtre de remboursement. Ignore : l'inflation, le retour au compte-gouttes des remboursements, l'appréciation du prix du logement, les économies d'assurance prêt hypothécaire, le CELIAPP, votre taux marginal sur un versement manqué, et tout autre compte.
Avec les valeurs par défaut ci-dessus, l'exemple chiffré donne 83 793 $. 60 000 $ sortent sans impôt vers votre mise de fonds et sont remboursés à 4 000 $ par année pendant 15 ans. Laissés investis à 6 %, ces 60 000 $ auraient crû à 143 793 $ — environ 83 793 $ de croissance à imposition différée à laquelle le REER renonce.
Source : Agence du revenu du Canada — Rembourser vos retraits du RAP
04 CELIAPP + RAP : combiner jusqu'à 100 000 $ vers une première propriété
Le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété est la pièce que la plupart des explications du RAP omettent, et elle change l'ordre dans lequel vous devriez garnir vos comptes. Le CELIAPP vous donne une déduction de style REER sur des cotisations allant jusqu'à 8 000 $ par année, jusqu'à un plafond viager de 40 000 $, et un retrait libre d'impôt de style CELI pour une première propriété admissible — sans rien à rembourser. Vous obtenez la déduction à l'entrée et ne payez aucun impôt à la sortie, sur les mêmes dollars.
Les deux régimes se combinent. Un premier acheteur célibataire qui a maximisé un CELIAPP à 40 000 $ et retire 60 000 $ dans le cadre du RAP déplace 100 000 $ vers une première propriété; un couple admissible qui fait les deux chacun atteint 200 000 $. Le point stratégique est de savoir quel compte dépenser en premier. Le retrait du CELIAPP est permanent et ne coûte rien à utiliser, tandis que le retrait RAP doit être remboursé sur 15 ans et retire la composition de votre REER. Alors garnissez et videz le CELIAPP en premier, et n'utilisez le RAP que pour l'écart entre votre solde de CELIAPP et la mise de fonds dont vous avez réellement besoin. Notre lectrice n'avait pas de CELIAPP, mais elle avait huit mois avant la clôture — assez pour en ouvrir un, y déposer 8 000 $ pour la déduction de 2026, et réduire d'autant le retrait RAP dont elle avait besoin.
| Caractéristique | RAP (depuis le REER) | CELIAPP |
|---|---|---|
| Maximum vers une première propriété | 60 000 $ par personne | 40 000 $ à vie (8 000 $/an) |
| Impôt sur la cotisation | Déjà déduite comme REER | Déductible comme un REER |
| Impôt sur le retrait | Sans impôt au retrait | Sans impôt pour une première propriété |
| Remboursement exigé? | Oui — 1/15 par année pendant 15 ans | Aucun, jamais |
| Coût d'un versement manqué | Manque à gagner ajouté au revenu imposable | Sans objet |
| Plafond combiné par acheteur | Jusqu'à 100 000 $ une fois combinés | |
05 Quand le RAP est le bon choix — et quand il ne l'est pas
Le RAP fonctionne le mieux quand vous pouvez assumer le remboursement de 4 000 $ par année en plus de vos cotisations REER normales, et non à leur place. Si le remboursement évince de nouvelles cotisations, vous n'obtenez pas vraiment 60 000 $ d'argent pour le logement gratuitement — vous échangez de l'épargne-retraite future contre une mise de fonds, et la croissance perdue dans le calculateur ci-dessus en est le prix. Il aide aussi le plus quand le retrait fait passer votre mise de fonds au-dessus de 20 %, car cela évite entièrement l'assurance prêt hypothécaire, une économie de comptant réelle qui compense en partie la croissance à laquelle vous renoncez.
C'est le mauvais choix quand le REER est votre seul actif de retraite et que vous ne pouvez pas le reconstituer, ou quand vous cotiseriez à un faible taux marginal aujourd'hui pour ensuite perdre la déduction à cause de la règle des 90 jours. Pour notre lectrice, la réponse était un mélange : ouvrir un CELIAPP pour la déduction immédiate de 8 000 $, prendre un retrait RAP plus petit pour franchir la ligne de mise de fonds de 20 % et esquiver la prime d'assurance, et maintenir ses cotisations REER salariales en cours aux côtés des remboursements de 4 000 $. Cela a gardé largement intact le compte de retraite qu'elle avait passé huit ans à bâtir tout en la faisant entrer dans le condo.
Source : Agence du revenu du Canada — Comment participer au Régime d'accession à la propriété
Le RAP est vendu comme de l'argent gratuit, et il ne l'est pas — c'est un prêt de votre futur vous-même, remboursé sur une horloge, avec le vrai coût caché dans la croissance que votre REER ne gagne pas pendant que 60 000 $ dorment dans des cloisons sèches. Ça n'en fait pas un mauvais geste. Pour un premier acheteur qui louerait autrement trois ans de plus ou paierait l'assurance prêt hypothécaire, franchir la ligne des 20 % avec des dollars sans impôt peut facilement battre la composition à laquelle on renonce. Ce que je ferais vraiment, c'est garnir d'abord le CELIAPP parce que rien à son sujet n'a à être remboursé, n'utiliser le RAP que pour l'écart, et ne jamais laisser les remboursements de 4 000 $ remplacer en douce une nouvelle épargne-retraite. Faites tourner votre propre chiffre dans le calculateur avant de signer — la croissance à laquelle vous renoncez est la ligne que personne ne vous chiffre.
FAQ
Combien puis-je retirer dans le cadre du Régime d'accession à la propriété en 2026?
Jusqu'à 60 000 $ par personne pour les retraits effectués après le 16 avril 2024, relevé de l'ancien plafond de 35 000 $. Si vous et votre conjoint ou conjoint de fait êtes tous deux admissibles comme premiers acheteurs et avez tous deux un solde REER, vous pouvez chacun retirer jusqu'à 60 000 $ — 120 000 $ combinés vers un même logement.
Dois-je rembourser le RAP, et que se passe-t-il si je manque un versement?
Oui. Vous remboursez le retrait à votre REER sur 15 ans en versements égaux, à compter de la deuxième année après l'année du retrait — 1/15 du solde chaque année. Si vous remboursez moins que le montant exigé dans une année, le manque à gagner s'ajoute à votre revenu imposable pour cette année. Le remboursement n'est pas déductible, car vous avez déjà déduit la cotisation initiale.
Puis-je utiliser le RAP et le CELIAPP ensemble pour le même logement?
Oui. Les deux se combinent. Le CELIAPP accueille jusqu'à 8 000 $ par année jusqu'à un plafond viager de 40 000 $, et son retrait admissible pour une première propriété est entièrement libre d'impôt, sans rien à rembourser. Combiné à un retrait RAP de 60 000 $, un acheteur peut déplacer jusqu'à 100 000 $ vers une première propriété — 200 000 $ pour un couple admissible.
L'argent doit-il rester dans mon REER avant que je puisse le retirer dans le cadre du RAP?
En général, oui. Une cotisation doit rester dans le REER pendant au moins 90 jours avant que vous la retiriez dans le cadre du RAP, sinon elle pourrait ne pas être déductible. Cotiser une somme forfaitaire et la retirer aussitôt comme mise de fonds en moins de 90 jours peut vous coûter la déduction sur ce montant; planifiez donc la cotisation en conséquence.
Sources
Références réglementaires
- Agence du revenu du Canada — Comment participer au Régime d'accession à la propriété · plafond de 60 000 $ après le 16 avril 2024, critère de quatre ans pour premier acheteur, règle des 90 jours, logement admissibleComment participer au Régime d'accession à la propriété, et les conditions qu'un retrait doit remplir.Dernière vérification: 2026-06-25
- Agence du revenu du Canada — Rembourser vos retraits du RAP · remboursement sur 15 ans, début à la deuxième année, versements de 1/15, inclusion au revenu du versement manqué, prolongation temporaire de la période de grâceL'échéancier de remboursement du RAP et ce qui arrive à un remboursement manqué.Dernière vérification: 2026-06-25
- Agence du revenu du Canada — Le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) · plafonds de 8 000 $ par année et 40 000 $ à vie, cotisations déductibles, retrait sans impôt pour première propriété, combinaison avec le RAPLe compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété : qui peut l'ouvrir, et les règles de cotisation et de retrait.Dernière vérification: 2026-06-25
Tests unitaires du calculateur · les vérifications auxquelles l'exemple pratique de cette page est soumis, et leur dernier résultat
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- 2026-07-06 — le résultat par défaut de l'exemple s'affiche désormais sans JavaScript; ajout de liens vers les guides connexes
- 2026-06-25 — publication initiale (nouveau format)
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Jordan Reeves
Fondateur de Talk Through Wealth. Ingénieur logiciel pendant plus de dix ans avant de se tourner vers la planification de la retraite, Jordan a bâti le moteur de projection après avoir vu des proches recevoir des conseils fragmentés, pays par pays, qui ne se réconciliaient jamais. Il écrit sur la retraite comme le moteur la calcule : mois après mois, sur toute une vie, et sceptique envers toute règle empirique qui n'a pas été soumise au calcul.