🇨🇦 Canada · 5 min de lecture · Publié 2026-09-07 · Mis à jour 2026-09-07

Écrit par Jordan Reeves · Révision éditoriale : vérification automatisée des sources et des chiffres (comment nous vérifions)

Sources vérifiées le : 2026-09-07

Que se passe-t-il quand je loue ma maison?

Vous êtes réputé l'avoir vendue à sa juste valeur marchande et immédiatement rachetée, ce qui réalise tout gain accumulé. Comme le bien était votre résidence principale, l'exemption abrite habituellement ce gain, mais la réinitialisation établit un nouveau prix de base pour tout ce qui suit.

RÉPONSE EN 60 SECONDES

Convertir une maison en location est une disposition réputée à la juste valeur marchande, et un choix peut la reporter jusqu'à quatre ans.

La réponse :: Le changement d'usage est une vente et un rachat réputés à la juste valeur marchande à la date du changement.
Le piège :: Réclamer la déduction pour amortissement après avoir fait le choix de report. Cela annule entièrement le choix.
La recommandation :: Obtenez une évaluation documentée à la date du changement, car le nouveau prix de base devra être défendable des années plus tard.

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Where the AI summary above gets this wrong

"Louer votre maison n'a aucune conséquence fiscale avant la vente."

That's surface-true. Here's what it misses:

La conversion est elle-même une disposition — Un changement d'usage est une vente réputée à la juste valeur marchande à cette date, même si aucun argent ne change de mains.
Un choix peut la reporter — Un choix prescrit permet de continuer à traiter le bien comme résidence principale jusqu'à quatre années additionnelles.
L'amortissement tue le choix — Réclamer la déduction pour amortissement sur le bien après le choix l'annule, et c'est la façon la plus courante de le perdre.

→ Voir ce que coûte un gain réalisé à votre taux

01 Ce que déclenche un changement d'usage

Convertir un bien d'un usage personnel à un usage productif de revenu, ou l'inverse, est une disposition réputée à la juste valeur marchande suivie d'un rachat réputé au même montant. Cela survient à la date du changement d'usage, même si rien n'est vendu.

Lorsque le bien fut votre résidence principale tout du long, l'exemption abrite normalement le gain jusqu'à cette date — les règles de désignation sont dans l'exemption pour résidence principale. Tout ce qui s'accumule après le changement est un gain imposable à la vente éventuelle.

Source : Résidence principale et autres biens immobiliers

02 Le choix qui la reporte

Un choix prescrit permet de traiter le bien comme votre résidence principale jusqu'à quatre ans après le changement d'usage, même s'il est loué. Cela reporte la disposition réputée et préserve la désignation pour ces années.

Vous ne pouvez désigner deux biens pour les mêmes années : faire le choix laisse donc la maison que vous habitez sans protection pendant cette période. Lorsque les deux biens ont des gains accumulés, c'est un calcul plutôt qu'une formalité.

EXEMPLE CHIFFRÉ · Essayez vos chiffres

Shows: ce qu'un montant de revenu imposable additionnel vous coûte en impôt à votre taux marginal, et ce qu'il vous reste. Ignores: les surtaxes provinciales, les crédits qui s'estompent avec le revenu, et tout effet sur les prestations selon le revenu.

Montant ($)

Votre taux marginal (%)

Ce qu'il vous reste après impôt

6 700 $

À un taux marginal de 33 %, 10 000 $ coûtent 3 300 $ d'impôt et laissent 6 700 $.

Source : Résidence principale et autres biens immobiliers

03 La condition que l'on enfreint

Le choix est annulé si la déduction pour amortissement est réclamée sur le bien. Un comptable préparant l'état des revenus locatifs la réclamera souvent d'office, sans savoir qu'un choix a été produit.

C'est la façon la plus courante de perdre le report, et elle est entièrement évitable en signalant le choix au moment de préparer l'état locatif — les conséquences de récupération sont dans le revenu locatif à la retraite.

Le choix existe aussi dans l'autre sens, lorsqu'un immeuble locatif devient une résidence principale. Les conditions diffèrent et le report court sur une autre période, mais l'objectif est le même : la disposition réputée au changement d'usage peut être reportée plutôt que subie. Signaler le choix par écrit au préparateur de la déclaration, chaque année et non seulement la première, est ce qui empêche l'erreur de survenir longtemps après que tout le monde l'a oubliée.

Source : Gains en capital (ligne 12700)

L'évaluation est la partie qu'on saute et celle qui compte. Personne ne paie un évaluateur un jour où rien n'est vendu, et quinze ans plus tard tout le calcul repose sur ce que valait le bien à une date que personne n'a documentée.