No tener pago mensual no es no tener obligaciones

01 Qué es realmente el préstamo

Una hipoteca inversa permite a un propietario de 62 años o más pedir prestado contra su patrimonio sin pagos mensuales. En su lugar, los intereses y comisiones se acumulan sobre el saldo, y todo el monto vence cuando el último prestatario fallece, vende, o deja de vivir en la casa como residencia principal.

La gran mayoría son Hipotecas de Conversión del Valor Neto de la Vivienda, aseguradas por el gobierno federal a través de HUD. Ese seguro es lo que hace viable el producto: garantiza los pagos al prestatario y vuelve el préstamo sin recurso, de modo que ni usted ni sus herederos pueden acabar debiendo más de lo que vale la casa.

El dinero puede tomarse como suma global, como pagos mensuales por un plazo fijo o de por vida, o como línea de crédito de la que se dispone cuando hace falta. La línea de crédito es la opción menos comprendida y, por razones que se ven más abajo, con frecuencia la más útil.

Fuente: Home Equity Conversion Mortgages (HECM)

02 Capitalización en la dirección equivocada

El mecanismo que se subestima es que no se paga nada mientras corre el préstamo. Los intereses se acumulan sobre el saldo retirado, y luego sobre los intereses acumulados, mientras usted viva en la casa.

$150,000 retirados a los 62 contra una vivienda de $500,000, acumulando al 7%, son más de $400,000 adeudados a los 77. La casa bien puede haberse apreciado en ese mismo periodo, pero el préstamo capitaliza sin importar lo que hagan los precios inmobiliarios, y el patrimonio restante es la diferencia entre dos números crecientes y no un colchón fijo.

Eso es lo que convierte una suma global grande y temprana en la forma más cara de usar el producto. Retirar $150,000 a los 62 porque estaban disponibles arranca la capitalización quince años antes de lo que la habría arrancado retirar lo mismo a los 77. La alternativa —una línea de crédito de la que se dispone solo cuando hace falta— acumula intereses solo sobre lo efectivamente tomado.

Fuente: Publication 936, Home Mortgage Interest Deduction

03 Las obligaciones que terminan el préstamo antes de tiempo

Una hipoteca inversa no tiene pago mensual, lo que no es lo mismo que no tener obligaciones. El prestatario debe mantener al día los impuestos prediales y el seguro de la vivienda, conservar la propiedad, y seguir ocupándola como residencia principal.

Incumplir cualquiera de ellas puede hacer que el préstamo venza, y esta es la forma más común en que una hipoteca inversa sale mal. Un hogar que tomó el préstamo porque el dinero escaseaba puede verse incapaz de pagar un impuesto predial creciente, y la protección que compró se convierte en la razón por la que pierde la casa.

La regla de ocupación merece atención especial. Si el prestatario pasa a cuidados residenciales durante más de doce meses consecutivos, la propiedad deja de ser su residencia principal y el préstamo vence, justo en el momento en que la familia está lidiando con todo lo demás. Para un prestatario soltero, este es el escenario que hay que planear de forma explícita.

Fuente: Home Equity Conversion Mortgages (HECM)

04 Quién más vive ahí

El fallo histórico más dañino de este producto involucró a cónyuges dejados fuera del préstamo, normalmente porque el cónyuge más joven tenía menos de 62 años e incluirlo habría reducido el monto disponible. Cuando el cónyuge prestatario fallecía, el sobreviviente enfrentaba un préstamo que vencía sobre una casa en la que aún vivía.

Desde entonces se han introducido protecciones para cónyuges no prestatarios, y mejoran bastante la posición, pero dependen de que el cónyuge esté correctamente identificado y cumpla condiciones continuas en su momento. Este es un asunto que hay que confirmar en los documentos y no suponer a partir de una descripción general del programa.

Los hijos adultos que viven en la casa no tienen protección alguna. Cuando el préstamo vence deben pagarlo, refinanciarlo o vender, lo que conviene decir en voz alta en cualquier familia donde un hijo espere heredar o seguir viviendo en la casa.

Fuente: Housing counseling

05 Qué cuesta y qué deja

Los costos están cargados al inicio y son sustanciales: una comisión de originación, una prima inicial de seguro hipotecario, gastos de cierre, y después primas de seguro continuas y cargos de administración que se acumulan sobre el saldo junto con los intereses. En un retiro pequeño, esos costos fijos son una proporción grande de lo que recibe.

Al final, el préstamo se paga con la venta de la casa. Como es sin recurso, si el saldo supera el precio de venta el seguro cubre el faltante y ni el patrimonio ni los herederos deben la diferencia. Si la casa se vende por más, el excedente pertenece al patrimonio.

Los herederos en general pueden elegir entre vender o conservar la casa pagando el saldo o una proporción especificada del valor de tasación. La consecuencia práctica es que la casa ya no es una herencia limpia: llega con una decisión y un plazo adjuntos, lo que conviene hablar con la familia por adelantado en lugar de dejarlo como un descubrimiento.

Un número que conviene calcular antes de firmar nada: cuánto liberaría ese mismo patrimonio con una venta directa, neto de costos de mudanza y del precio de algo más pequeño. Mudarse a algo menor es la alternativa contra la que compite el producto, libera el patrimonio de plano en lugar de pedirlo prestado con intereses, y la exclusión por venta de vivienda normalmente cubre la ganancia por completo. Si la respuesta honesta es que preferiría no mudarse, esa es una razón perfectamente buena, pero debería ser una razón que usted eligió y no una que nadie valoró.

Fuente: Publication 523, Selling Your Home

06 Cuándo es la respuesta correcta

Tres situaciones en que encaja de verdad. Un hogar rico en vivienda y pobre en efectivo, que necesita el ingreso y pretende quedarse en la casa de por vida: aquí convierte un activo muerto en gasto sin forzar una mudanza. Un prestatario que quiere una línea de crédito en reserva como seguro contra un mal mercado al principio de la jubilación, disponiendo de ella en lugar de vender acciones en una caída. Y un hogar que la usa a propósito para aplazar la reclamación del Seguro Social, comprando un beneficio permanentemente mayor con endeudamiento temporal.

Tres en que no. Cuando es probable una mudanza en pocos años, porque los costos iniciales nunca se recuperan. Cuando el objetivo es dejar la casa a los hijos, ya que es precisamente ese patrimonio el que se está gastando. Y cuando el hogar no puede cubrir con holgura los impuestos prediales y el seguro, porque las obligaciones que terminan el préstamo son las que menos puede satisfacer.

HUD exige asesoría con una agencia aprobada antes de que una HECM pueda seguir adelante, y esa sesión merece aprovecharse en lugar de soportarse. Las alternativas —mudarse a algo menor, una línea de crédito con garantía hipotecaria, o simplemente gastar la cartera más rápido— deberían compararse con honestidad, que es la misma comparación que rige poseer frente a alquilar en el otro extremo de la vida.

Fuente: Housing counseling

07 Cómo tributa el dinero

El producto no es ingreso. El dinero recibido de una hipoteca inversa es principal de un préstamo, no rendimiento, así que no aparece en su declaración, no eleva el ingreso bruto ajustado, y no afecta cuánto de su Seguro Social tributa ni lo que paga por Medicare. Esa es una ventaja genuina e infravalorada frente a retirar el mismo monto de una IRA tradicional, que haría las tres cosas.

Para un hogar situado justo por debajo de un umbral de IRMAA, o justo por debajo del punto en que más de su beneficio se vuelve gravable, pedir prestado contra la casa en lugar de retirar de una cuenta antes de impuestos puede ser la fuente más barata de una cantidad dada de gasto, y nada de eso aparece en una comparación superficial de tasas de interés.

Los intereses son otro asunto. Los intereses hipotecarios en general son deducibles cuando se pagan, y en una hipoteca inversa no se paga nada hasta liquidar el préstamo, así que no surge deducción anual. Cualquier deducción llega al final, sujeta a los límites ordinarios sobre intereses hipotecarios de vivienda y a si el préstamo se usó para la casa. Los impuestos prediales siguen siendo deducibles de la forma normal durante todo el periodo, ya que usted sigue siendo el propietario.

Fuente: Publication 936, Home Mortgage Interest Deduction