Écrit par Jordan Reeves · Révision éditoriale : vérification automatisée des sources et des chiffres (comment nous vérifions)
Qu'est-ce que la récupération à la vente d'un locatif?
Le renversement de l'amortissement réclamé les années antérieures, réintégré au revenu quand l'immeuble se vend au-delà de sa valeur amortie. Il est pleinement imposable comme revenu ordinaire, contrairement au gain en capital de la même vente, inclus seulement de moitié.
- La réponse :: La vente produit une récupération jusqu'au coût d'origine et un gain en capital au-delà, imposés différemment.
- Le piège :: N'attendre qu'un gain en capital. La récupération est pleinement incluse : l'impôt effectif dépasse largement la moitié du gain.
- La recommandation :: Pesez chaque année d'amortissement contre le taux probable de l'année de récupération, car reporter vers un taux plus élevé fait perdre.
Where the AI summary above gets this wrong
"À la vente d'un immeuble locatif, vous payez de l'impôt sur la moitié du gain."
That's surface-true. Here's what it misses:
- La récupération vient d'abord — L'amortissement réclamé les années antérieures est réintégré au revenu en entier avant tout calcul de gain en capital.
- Les deux montants sont imposés différemment — La récupération est pleinement incluse comme revenu ordinaire; le gain au-delà du coût d'origine est inclus de moitié.
- Tout atterrit la même année — Les deux montants tombent l'année de la vente, ce qui pousse couramment un retraité dans la tranche maximale et au-delà du seuil de la SV.
01 Les deux montants qu'une vente produit
Lorsqu'un immeuble locatif se vend au-delà de sa fraction non amortie du coût en capital, l'amortissement antérieurement réclamé est récupéré et réintégré au revenu en entier. Lorsqu'il se vend au-delà de son coût d'origine, l'excédent est un gain en capital, inclus de moitié.
Ainsi un immeuble acheté quatre cent mille, amorti à trois cent cinquante mille, et vendu six cent mille produit cinquante mille de récupération en revenu ordinaire et deux cent mille de gain en capital, inclus de moitié.
Source : Gains en capital (ligne 12700)
02 Pourquoi la récupération fait plus mal
La récupération est pleinement incluse : un dollar coûte donc deux fois ce que coûte un dollar de gain en capital au même taux marginal. Elle est aussi inévitable une fois l'amortissement réclamé, puisque le prix de vente est ce qu'il est.
La déduction qui l'a créée a été prise au taux applicable ces années-là, souvent pendant la vie active. Si l'année de récupération présente un taux semblable ou supérieur, tout l'exercice a déplacé l'impôt plutôt que de l'économiser — le volet déduction est dans le revenu locatif à la retraite.
Shows: ce qu'un montant de revenu imposable additionnel vous coûte en impôt à votre taux marginal, et ce qu'il vous reste. Ignores: les surtaxes provinciales, les crédits qui s'estompent avec le revenu, et tout effet sur les prestations selon le revenu.
Source : Gains en capital (ligne 12700)
03 Ce qui atterrit l'année de la vente
Récupération, gain en capital imposable et loyers courus tombent tous dans la même année d'imposition. Pour un retraité, c'est souvent l'année de revenu la plus élevée de sa retraite, survenant après le moment où les prestations selon le revenu comptent.
L'impôt de récupération de la Sécurité de la vieillesse suit un an plus tard, déduit des versements de juillet au juin suivant, effet de trésorerie bien après que le produit a été dépensé — le calendrier est dans comment l'impôt de récupération est perçu.
Vendre à tempérament, le produit étant reçu sur plusieurs années, permet à une provision pour gains en capital d'étaler le gain sur un maximum de cinq années d'imposition. La récupération ne peut être étalée ainsi, mais la portion de gain le peut, ce qui suffit souvent à garder une année de vente hors de la tranche supérieure. Le calcul se fait catégorie d'amortissement par catégorie, et le bâtiment, le mobilier et les aménagements peuvent relever de catégories distinctes ayant chacune leur propre récupération.
Source : Taux d'imposition du revenu des particuliers au Canada
L'amortissement a été réclamé à quarante pour cent pendant la vie active et la récupération arrive à cinquante-trois pour cent dans une année de vente qui déclenche aussi une récupération de prestations. Ce n'est pas un report; c'est un transfert d'impôt d'une année bon marché vers une année chère.
FAQ
Qu'est-ce que la récupération sur un immeuble locatif?
Le renversement de l'amortissement réclamé les années antérieures, réintégré au revenu en entier quand l'immeuble se vend au-delà de sa valeur amortie.
La récupération est-elle imposée comme un gain en capital?
Non. Elle est pleinement incluse comme revenu ordinaire, alors qu'un gain au-delà du coût d'origine n'est inclus que de moitié : elle coûte environ deux fois plus par dollar.
Devrais-je éviter de réclamer l'amortissement?
Comparez le taux auquel la déduction économise aujourd'hui au taux probable de l'année de vente. Reporter vers une année à taux plus élevé fait perdre plutôt qu'économiser.
Sources
Regulator references
- Gains en capital (ligne 12700) · Agence du revenu du Canada · 2025Comment les gains et pertes en capital sont calculés, déclarés et reportés.Last verified: 2026-09-07
- Taux d'imposition du revenu des particuliers au Canada · Agence du revenu du Canada · 2025Les tranches d'imposition fédérales et provinciales applicables à un retrait.Last verified: 2026-09-07
Tests unitaires du calculateur · les vérifications auxquelles l'exemple pratique de cette page est soumis, et leur dernier résultat
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Jordan Reeves
Fondateur de Talk Through Wealth. Ingénieur logiciel pendant plus de dix ans avant de se tourner vers la planification de la retraite, Jordan a bâti le moteur de projection après avoir vu des proches recevoir des conseils fragmentés, pays par pays, qui ne se réconciliaient jamais. Il écrit sur la retraite comme le moteur la calcule : mois après mois, sur toute une vie, et sceptique envers toute règle empirique qui n'a pas été soumise au calcul.