Una pensión con escritura, y una factura al final

01 Qué tributa en realidad

El ingreso por renta empieza como renta bruta recibida, y luego corren las deducciones: intereses hipotecarios, impuestos prediales, seguro, honorarios de administración, servicios que usted paga, publicidad, costos legales y profesionales, viajes a la propiedad y reparaciones.

Después viene la depreciación, distinta en naturaleza porque no sale dinero de su mano. El edificio —no el terreno— se amortiza en 27.5 años, así que un edificio de $275,000 produce una deducción de unos $10,000 cada año contra ingreso que usted sí recibió.

El resultado es la razón por la que se describe la propiedad en renta como fiscalmente favorecida. Una propiedad que genera $30,000 de renta contra $12,000 de costos tiene $18,000 de utilidad en efectivo y, tras la depreciación, quizá un tercio de eso como ingreso gravable. El efectivo es real; el impuesto se calcula sobre una cifra menor.

Un límite pesa sobre todo esto. La actividad de arrendamiento es en general pasiva, y una pérdida pasiva normalmente no puede aplicarse contra salarios ni contra ingreso de cartera. Existe una asignación de hasta $25,000 para el propietario que participa activamente en la propiedad, pero se elimina gradualmente en una banda de ingreso bruto ajustado modificado y desaparece por completo por encima de ella. Una pérdida que no puede usarse no se pierde: queda suspendida y se traslada, y las pérdidas suspendidas acumuladas en general se liberan íntegras el año en que dispone de la propiedad, lo que puede hacer que el año de la venta sea mucho mejor de lo que parece al principio.

Fuente: Topic no. 414, Rental income and expenses

02 Reparaciones, mejoras y la línea entre ambas

Todo gasto significativo debe clasificarse, y la clasificación decide cuándo obtiene el alivio. Una reparación mantiene la propiedad en su estado actual y se deduce completa el año en que se paga. Una mejora la perfecciona, la restaura o la adapta a un uso nuevo, y se suma a la base y se deprecia durante años.

Parchar un techo suele ser reparación. Reemplazarlo suele ser mejora. El mismo dinero, deducido de inmediato o repartido en décadas, y la diferencia en valor presente es considerable.

Para un propietario jubilado el calendario importa más que cuando trabajaba, porque el ingreso es menor y una deducción inmediata grande puede valer menos que antes, mientras que una mejora que eleva la base reduce la ganancia gravable final. Es uno de los pocos casos donde la respuesta correcta depende de verdad de cuánto piense mantener la propiedad.

Fuente: Publication 527, Residential Rental Property

03 La depreciación no es una elección

Este es el punto que más dinero cuesta a los arrendadores aficionados. Algunos propietarios omiten la depreciación, razonando que una deducción menor ahora significa una factura menor después, o simplemente porque nadie les dijo que la reclamaran.

No funciona. En la venta, la ganancia se recupera hasta el monto de la depreciación *permitida o permisible*: lo que pudo haber reclamado, lo hiciera o no. A quien nunca depreció se le grava en la venta exactamente como si hubiera tomado cada deducción, sin haber recibido ninguna.

La deducción es por tanto gratuita en el único sentido que importa: rechazarla le cuesta el beneficio y ninguna de las consecuencias. Cuando se ha omitido durante años existe un procedimiento para corregir el método contable y recuperar la posición, que merece ayuda profesional y conviene hacer antes de una venta y no después.

Fuente: Publication 946, How to Depreciate Property

04 Qué produce realmente la venta

Un plan de jubilación que trate la propiedad como una suma global esperando ser liberada suele sobreestimarla, porque la venta tributa en dos partes y no en una.

La depreciación tomada a lo largo de los años se recupera primero, gravada a una tasa de hasta el 25%, superior a la tasa de ganancia a largo plazo aplicada a la apreciación restante. En una propiedad mantenida veinte años, la recuperación por sí sola puede ser un componente de seis cifras de la ganancia.

La otra consideración es qué le hace el año de la venta a todo lo demás. Una ganancia grande eleva el ingreso bruto ajustado, que fija las primas de Medicare dos años después y puede arrastrar más de su Seguro Social al ingreso gravable: los mismos efectos colaterales que hacen que cualquier realización grande convenga calendarizarse y no solo ejecutarse. Dónde encaja el resto del plan, y qué cuenta financia el gasto mientras tanto, es el tema de la secuencia de retiros.

Dos vías evitan la recuperación en lugar de solo aplazar la decisión. Un intercambio de bienes similares traslada el producto a otra propiedad de inversión y difiere tanto la ganancia como la recuperación hacia el inmueble de reemplazo, al costo de plazos estrictos y de no llegar nunca del todo al efectivo. La otra es simplemente no vender: la propiedad mantenida hasta el fallecimiento en general pasa a los herederos con una base ajustada al valor de mercado, lo que borra por completo la recuperación de depreciación acumulada. Para un propietario de ochenta y tantos que sopesa vender contra mantener, esa diferencia suele ser mayor que cualquier otra cosa del cálculo, y es la razón por la que una propiedad en renta suele ser el último activo que un hogar debería vender y no el primero.

Fuente: Publication 544, Sales and Other Dispositions of Assets